В декабре спрос на квартиры вырастет, но цены вверх не взлетят

Что сейчас происходит на рынке вторичного жилья в столице

В ноябре столичный рынок недвижимости снова оживился. В этом ему помогает то, что стоимость «квадрата» продолжает стоять на месте, а выгодных вариантов по критерию «цена/качество» появляется все больше. Увидев такую ситуацию, покупатели и арендаторы стали решительнее при заключении сделок. Напомним, что преды­дущий «выброс» в продажу «бюджетных» квартир происходил в начале осени. Но все те предложения «размели» еще до середины октября. После чего энтузиазма у покупателей и арендаторов жилых квадратных метров поубавилось. А теперь активность растет снова. Изменит ли ситуацию приближение новогодних праздников и сомнения в стабильности курса гривни? Об этом мы спросили экспертов рынка.

ВТОРИЧКА: АЖИОТАЖ ВЫРАСТЕТ, А ЦЕНЫ МОГУТ СНИЖАТЬСЯ

Начало второго месяца осени стало урожайным для рынка вторички. По данным консалтинговой компании SV Development, за октябрь на рынке готового жилья столицы купили 2201 квартиру. А это на 117 больше, чем в сентябре. Такой рост спроса обнадежил хозяев, и они начали набивать цену своему жилью. «Я уже долгое время ищу себе квартиру по невысокой цене, а в этом месяце увидел, что хозяева стали поднимать цены — и запаниковал, — рассказывает Андрей К. — Квартира, которая стоила в середине прошлого месяца $35 тыс., уже стоит $37 тыс. Похоже, начался обещанный осенний рост».

Но эксперты уверяют: цены реальных сделок не выросли. «Из-за осеннего увеличения спроса стали появляться предложения по завышенным ценам, — объясняет эксперт сайта по недвижимости DOM.ria.ua Анатолий Топал. — Но покупатели на них не соглашаются, и я тоже не советую этого делать. Люди сейчас начинают торговаться сразу: уже на этапе телефонных переговоров просят сбросить 10%. Так что завысить цены у продавцов не получается». Более того, они даже вынуждены их снижать. К примеру, если сравнить нынешнюю ситуацию с началом года, то, по данным аналитического портала «Столичная недвижимость», окажется, что цены на вторичке в среднем упали на 5%. А по сравнению с октябрем 2011-го — на 7%.

СПРОС НЕ ОСТАНОВИТЬ. По прогнозам экспертов, конец ноября — начало декабря также запомнятся нам возросшим спросом. «Я думаю, что возможен рост количества сделок даже на 30% по сравнению с октябрем, — предполагает Анатолий Топал. — Во-первых, начнут заключать договоры люди, которые сейчас только присматриваются. Вдобавок перед Новым годом спрос растет традиционно».

Другие эксперты более осторожны в прогнозах. Они ожидают рост спроса всего лишь на уровне 10—15%. По мнению директора риелторской компании «Золотые Ворота»,- коллективного члена АСНУ, Алексея Холмецкого, на спешку покупателей повлияют планы правительства изменить законодательство в сфере платежей. Дело в том, что нас могут обязать делать все крупные покупки (вроде квартиры или машины) не за наличные, а по безналу. «В этом случае придется платить за перечисление денег со счета на счет, а это допрасходы», — объясняет Холмецкий.

«В ноябре количество сделок будет на 100—150 выше (т.е. 2300—2350), чем в октябре, потому что такой рост мы видим каждый месяц, и сейчас нет предпосылок для изменения тенденции», — прогнозирует эксперт компании SV Development Сергей Костецкий. Покупать меньше в конце года будут в том случае, если курс «бакса» все-таки пойдет в рост. «Если курс будет 9 грн/$, рынок отреагирует, — говорит Костецкий. — Спрос на квартиры снизится, и некоторые хозяева снимут квартиры с продажи. Но пока предпосылок к этому нет».

ФАКТОР БТИ. А вот новые правила регистрации права собственности на квартиры спрос могут подстегнуть. Дело в том, что с 1 января эта функция перейдет от бюро технической инвентаризации (БТИ) к Украинскому государственному реестру (Госреестру). «Из-за этого покупатели уже начинают опасаться, что в январе рынок может замереть, — говорит Алексей Холмецкий. — Поэтому некоторые из них постараются заключить сделки до конца этого года». Впрочем, нововведений не нужно бояться. «Наоборот, регистрация упростится, — успокаивает глава комитета по статистике и аналитике «Лиги экспертов Украины» Андрей Гусельников. — Сейчас после заключения договора купли-продажи у нотариуса нужно идти в БТИ и там регистрировать право собственности. А с 2013-го вы сможете оформить его прямо у нотариусов. К тому времени они будут полностью готовы и подключены к Госреестру».

КРЕДИТЫ НЕ ПОМОГУТ. Со стороны банков рынку недвижимости ждать помощи по-прежнему не стоит. Из-за нехватки денег для кредитов средняя ставка по ипотеке, по данным компании «КредитМаркет», уже превысила 28% годовых. И лишь сотрудничество с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) позволяет банкам выдавать относительно доступные займы на квартиры — по ставке 15% годовых. Но пока они — лишь капля в море. Судите сами: по словам главы правления ГИУ Валентина Рыбачука, до конца 2012-го количество займов, рефинансированных ГИУ, достигнет 1 тыс. займов в год. А это менее 100 в месяц.

ЦЕНЫ — ВНИЗ. А вот цены, по мнению экспертов, расти не будут. «Для подорожания нет предпосылок», — считает Костецкий. Более того, при определенных условиях цены могут снижаться. «Если, на ваш взгляд, цена завышена — торгуйтесь», — советует Топал. «Хрущевки и гостинки продолжат дешеветь — на 0,5—1% до конца года, — предполагает Гусельников. — Ведь покупатели такого жилья переборчивы. Во-первых, они обычно ограничены в средствах. Во-вторых, такие квартиры — плохой способ сохранить деньги: они морально и физически стареют». «Если хоть немного вырастет доллар, цены могут только снизиться», — говорит Холмецкий. А, по мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергея Злыдня, при росте курса нужно следить за первичкой. Если там цены (в гривне) не изменятся, то на вторичке (в долларах) пойдут на спад.